都住别墅可不容易　别墅开发四个误区

　　近年别墅畅销市场，别墅开发热潮从番禺呼啸而到广园东再到花都，一路高歌猛进，掀起阵阵高潮。据有关部门的权威统计，2003年，投入市场的别墅有25.47万平方米，占全年预售商品房总量的24.74%。广州新国际机场启用，花都更是引发新一轮别墅市场开发热潮。
　　面对别墅市场的开发热，有一位冷静的地产专家寒世桐，却发出了不同的声音，他认为，目前的别墅市场至少存在四个误区。
　　平民别墅不合时宜

　　据前不久的相关统计，广州市购买80万以上的商品房只占整个购房比例的10%左右，而别墅购买者也只占富人的3%—5%，可见，市场上对别墅的需求量还是很少的。
　　也许正是因为如此，市场上出现了一些平民别墅。寒世桐认为，1000万元一栋的别墅应该卖，50万元一栋的别墅没法卖，买了也没法住。别墅不该平民化，几十万元一栋的别墅，上班族即使住进去，还要面对高昂的物业管理费和远距离的交通往返问题。时下，平民别墅的入住率并不高，因为这类别墅并不适应目标客户群的生活需求，因此，中产阶级住别墅是一种不合适的奢侈。目前，土地资源也不允许建造大量的平民别墅。至于专门度假的别墅，一年住不了几回，实在是土地资源的浪费和对环境的破坏。
　　别墅大盘影响环境
　　目前的问题是，别墅过于集中于某一个区或者某一个盘，或者是在某一个时段和地段上。有些别墅群设计得象军营一样，排列整齐，一些大型组团式的别墅也不追求对称与和谐。别墅本身对环境质素的要求较高，而在一个有限的小区内集中大量的别墅，自然对其环境有所影响，因此，小区别墅的供应量或开发规模应该适当控制；而一些自然条件较好的别墅区，却又因配套不齐，不能满足住在里面人群的生活需求，因此高档别墅的使用率也不高。
　　由于别墅对环境的要求较高，因此开发商不应随便找一块地就建别墅，但有些适应建别墅的地方也不该糟蹋。寒世桐举例道，如洛溪本来是一个岛，如果在这个岛上建一个富人别墅区，一定是广州的一道亮丽的风景。由于这种稀缺性的自然资源日渐减少，将来广州的商家可能会发现找不到建别墅的地方，即使有些地方目前自然环境良好，但由于缺乏好的发展规划，使得周边的环境不尽人意。只有良好的自然环境加上良好的人文环境，才是别墅的理想用地，只有自然环境与建筑物和谐共处，才能实现天人合一的居住氛围。目前较为理想的别墅用地在东圃罗岗一带，已有保利集团、中粮集团准备在此开发别墅。
　　别墅只是富人的奢侈品
　　别墅只是富人的一种可买可不买的奢侈品，而非其生活中的必需品。广州新国际机场正式启用，花都的别墅据说也卖疯了，但花都别墅到底有多大的需求量，还需要观察。
　　别墅是高消费的奢侈品，其价格往高走怎么高都没有关系，往低走却不太正常，有违别墅品质的含义。国外实行住宅郊区化，是因为郊区的居住成本高，富人一般住在郊区，而我们的住宅郊区化刚刚相反，是离城市越近价格越高，许多人选择在郊区置业是因为在城里买不起房，才到郊区置业，结果造成交通和生活配套等方面的压力。再加上目前的郊区没有相关的产业配套，问题较为突出，生活单调，这些都制约了别墅市场的健康发展。因此，从某一方面来讲，别墅成了富人们的一种可买可不买的奢侈品。
　　一哄而上搞坏市场
　　有人以别墅用作投资，但在大量别墅推向市场的时候，投资效果并不明显。一个很浅显的事实是，别墅租价虽然高，但空置率也高，一般大型的别墅区，别墅很难出租，入住率极低。这几年的一个明显现象是，永久性居住的别墅市场普遍好过那些以度假为主的别墅市场。但这类别墅也不宜一哄而上，否则会搞坏这个市场，因为富人对别墅的需求并非是其生活中的必需品，在这个市场消费中，有一个2、8定律，如果银行不开办按揭，整个房地产的消费中，将有80%的人买不起房子。因此，如果不加以适当控制，会很快搞垮这个尖端市场。
　　别墅不仅对环境质量要求较高，对小区的安全性要求则更高。因此，纯别墅区的别墅要好卖一点，中低档的次之，而高档别墅则不好卖。从长远来看，老板住别墅是未来的潮流。