做足功课五步绕行购房雷区

　　"一套房屋从立项申请到最终投入使用，一共要经历8个阶段、办理167种手续、缴纳103项各种税费。"清华源律师事务所的律师lakey几乎可以用一天的时间来列出这些繁复的手续和税费。

　　正是如此，多数买房者在买房的现场，面对一条龙似的合同，都会被弄得晕头转向，丝毫没有细细研究合同内容的余地，面对强势的卖方，买房者大多只有匆忙地在一沓文件合同上留名的份儿，但不知这里面蕴藏着多大的购房风险，从签订合同到收房验收，其中所涉及的猫腻大多会让你一不留神就掉进了开发商的陷阱而陷入被动。

　　签订购房合同先看

　　《房屋预售许可证》

　　一套商品房要上市交易，必须要有"五证二书"，这是住宅合法地位的基本要求和取得房产证的基本保证。

　　而在五证二书当中，尤以《房屋预售许可证》最为关键。"没有之前的四证二书，就不可能拿得到《房屋预售许可证》，有了这个证件，才算是真正能上市交易的商品房。"广信律师事务所罗建新律师说。

　　五证二书

　　开发商从立项到销售房屋，必不可少地要从取得土地使用权，到获得预售许可证，其中历经多个审批过程，必须取得五证二书才能上市交易，所以在买房之前，一定要了解对方是否具备这些获批文件。这些文件包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)

　　采用《示范文本》签订合同防范"霸王条款"，尽量避开"认购书"陷阱

　　"签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。"律师罗建新认为，最省事的方法是使用《示范文本》，但即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，也只是在购房其中一个环节的安全而已。

　　罗律师分析，目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。

　　开发商要求购房人签订认购书

　　〈情况一〉内部认购。

　　开发商所销售房屋尚未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购。

　　这种购房的方式风险系数最大，因为这种合同通常都是无效合同，是没有任何法律意义的。即使发生纠纷引起诉讼，主动权也在开发商手中，因为开发商只要在诉讼前取得了预售许可证，则之前签订的认购书就与购买现房无异了。

　　<情况二>开发商已取得预售许可证或者销售的是现房。

　　警惕

　　多数购房者都习以为常的律师公证费和房屋保险合同，实际上都是卖方和银行的霸王条款。

　　律师公证实质上是卖方委托律师对购房者的身份以及经济问题进行的调查，而房屋保险中受益方是银行，但这两项费用最终都落到了购房者的身上。目前，律师公证费已经开始取消，而给房屋保险合同埋单的仍然是买房人。

　　售楼广告也是房屋买卖合同内容的一部分

　　"我和太太1999年买了套住房，当时开发商在广告中写着小区住户可以免费坐班车，但与开发商签订的购房合同中未写明坐班车的具体事宜。从2003年8月开始，物业突然宣布：每家只限一人享受免费班车服务。物业称，免费班车服务是开发商的承诺，其有权不履行开发商的承诺。"在房价最高点买房的黄韬一直就憋着一肚子气，加之最近又因班车的问题，黄韬再也无法忍受，打算通过诉讼来维权。

　　开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。广告是否与合同具备同等效力，关键看是否对购房产生重大影响。"免费坐班车虽然没有写进合同，但对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，对开发商具有法律约束力。"

　　律师支招

　　支招律师：罗建新

　　目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。入住后发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是"样本房"或"样品房"，在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。未作说明致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同。

　　"补充协议"猫腻多，

　　需慎之又慎

　　在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，都会要求与购房人签订一份补充协议，补充协议的内容很多，而且都是由开发商的专业律师事先拟订好。

　　对购房人不利的条款

　　交房时间的确定，不可抗力条款的解释，共有面积的确定分摊，关于基础设施和公共配套建筑的开发利用，许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定："政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。"

　　罗建新律师支招

　　由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂，因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

　　有了综合验收证才能收房

　　商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益。

　　"现在，只有对方拿出《综合验收证》才能收楼，因为综合验收证是房屋是否符合交楼条件的一项专项证明。如果房屋没有通过综合验收，房主入住后无法办理三证或房屋有质量问题，将无法得到现有法律的支持。"罗建新言，商品住宅建设项目综合验收是对于楼盘最全面的验收。

　　可以退房的十种情况

　　如果没有主体结构问题，但如果有其他原因，也可以退房。

　　1延迟交房。是指到了合同中约定交房日后，业主迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。

　　2开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。

　　3开发商未经购房人同意变更设计。

　　4由于开发商的原因，在合同约定的期限内无法得到产权证。

　　5无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。

　　6实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。

　　7房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的"硬伤"，出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

　　8商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。

　　9房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的。

　　10 开发商把房子抵押。