豪宅遭小偷“光顾” 业主怒告物管

　　案情回放

　　盗贼用门卡直接进入小区

　　业主家中失窃损失1.35万

　　原告：林某

　　被告：深圳市某物业管理有限公司(以下简称某物业管理公司)

　　原告林某是深圳某高档小区的业主。被告是一家从事住宅小区物业管理的企业，具备二级物业管理资质，从2005年5月9日起一直为林某所住小区提供物业管理服务。2006年1月8日，林某家中遭入室盗窃；同日，林某向深圳市公安局东湖派出所报案。

　　林某认为，其家中被盗，小区物业管理公司负有不可推卸的责任，由于被告疏于管理，致使小偷有机会进入住户楼内并实施盗窃，导致被告的财产受损，并且在被盗后，被告没有做及时搜寻工作，扩了原告损失。为此，原告于2008年12月24日诉至法院，请求判令：被告赔偿原告因被盗的经济损失25670元，由被告承担诉讼费用。

　　林某称，其住所遭入室盗窃后，被盗手袋一，内有其香港身份证、驾驶证、银行卡、汽车智能卡、NEC手机一部及现金13500余元。作案人是用被告发放的“进门卡”直接进入小区进行盗窃的，因此，被告对上述盗窃案件的发生负有不可推卸的责任。此次盗窃案件的发生直接给原告造成了经济损失达人民币13500元，令人不可接受的是，原告在发现住处被盗后立即报案并要求被告及时对周围的环境及房屋(指周围尚未售出的房屋)进行搜寻，以便尽快找回被窃走的东西和证件。但被告却怠于履行职务，根本不予配合。2006年2月13日，被告工作人员和房屋中介在原告隔壁房屋内找到被盗的除现金、手机外的所有物品，并交给管理处。经管理处与原告共同清点，发现除现金13500元左右、手机及手机电池丢失外，其他物品均在，而原告为补办各种证件，多支出了人民币12260元。原告认为，如果被告按照原告的意思进行搜索，原告就不会额外损失12260元，也免去到处奔走，补办相应证件的麻烦。

　　被告认为，原告请求的直接经济损失人民币13500元及其诉称“要求被告及时对周围环境及房屋进行搜寻”等均无相关证据证明，不能作为判案依据；即使原告确有提出进入空置房屋搜寻的要求，被告因职权范围所限，亦不能搜寻。被告的身份是物业管理人，非物业所有人，被告无权进入他人房产，被告不应为此造成的损失承担责任；原告所在的小区安全保卫制度完备，分工明晰、管理严格，被告已尽到法律法规以及《物业服务合同》规定的全部义务，被告对原告的失窃没有过错。

　　裁判理由

　　原告举证不力且过诉讼时效

　　法院经审理认为，在履行物业服务合同中，被告应否就原告住宅内的财产被盗承担赔偿责任。而原告要求被告承担赔偿责任的诉讼请求能否获得支持，还涉及到原告是否履行了相应的举证义务等因素。

　　结合本案的实际情况，原告要求被告赔偿因被盗遭受的经济损失的诉讼请求，法院不予支持。

　　理由：一、从举证责任看，被告是一家专门从事住宅小区物业管理的企业，具备二级物业管理资质，原告如果认为被告在履行《前期物业服务合同》时未尽到安全保障义务，并导致盗窃案的发生，应当举证证明被告未尽到安全保障义务，并且证明被告未尽到安全保障义务与本案盗窃案的发生有因果关系。本案中，原告既不能提供证据证明被告未尽到安全保障义务，又不能举证证明被告未尽到安全保障义务与本案盗窃案的发生有因果关系，应当承担举证不能的法律后果，法院推定被告在履行《前期物业服务合同》时尽到了安全保障义务。二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本案是物业服务合同纠纷，原告的诉求应当适用2年的一般诉讼时效，原告于2006年1月8日知道了自己的财产权利受到侵害，却迟至2008年12月24日起诉至法院，又未举证证明其在起诉之前向被告主张过权利，其诉讼请求已超过2年的诉讼时效，依法不予保护。三、原告提交的办理身份证费用收据等证据并不足以证明与盗窃案有因果关系，原告亦未能举证涉案房屋被盗一案已被公安机关侦破，或提交其他能够确认被盗物品种类和数量的证据，法院无从确定原告的是否有损失及损失的具体数额。

　　重点提醒

　　如何判断物业是否尽到安全保障义务

　　司法实务中，判断物业服务公司有无尽到合理限度的安全保障义务，可以从以下几方面把握：

　　1、物业防范设施是否有效，即防范设备的运行是否始终处于良好状态；

　　2、管理是否谨慎、周到，如对可疑人员有无必要的盘查，对可能造成危害的设施、器械有无妥善的说明；

　　3、实施救助是否及时，如有无及时制止第三人的侵权、有无积极采取救助措施防止损害的进一步扩；

　　4、警示是否明确，即对物业小区内可能发生危险的部位或事项有无以醒目的方式提示或警示；

　　5、保全证据是否妥善，如发生侵害事件后，有无妥善保全监控录像等证据配合警方缉拿加害人等。

　　裁判结果

　　驳回原告诉讼请求

　　由于原告未能举证证明物业服务公司违反了安全保障义务，亦未能举证证明其被盗财物的具体数额，且其诉讼请求已过诉讼时效，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，判决如下：驳回原告的诉讼请求。

　　一审宣判后，双方当事人均未提出上诉，一审判决已发生法律效力。

　　法官手记

　　物业安全保障义务有合理限度

　　物业服务公司负有安全保障义务

　　物业服务公司负有防止业主或物业使用人的人身与财产免受侵害的安全保障义务。物业服务公司之所以负有安全保障义务，有两方面的依据：一方面，根据我国《物业管理条例》第三十六之规定，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，也就是说，安全保障义务是物业服务公司的法定义务；另一方面，业主授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同后，向物业服务公司交缴物业服务费，将物业交由物业服务公司管理，目的就是希望从管理物业的琐事中解脱出来，期望物业服务公司能提供安定、和谐的小区环境，也就是说，不管物业合同有没有约定安全保障义务，依合同的目的及物业行业惯例，物业服务公司仍然应当承担安全保障义务。

　　物业服务公司是否承担损害赔偿责任，取决于其有无尽合理限度的安全保障义务

　　但是，物业服务公司的安全保障义务是有限度范围的。物业服务公司是否需要承担损害赔偿责任，取决于其有无尽合理限度的安全保障义务。物业服务公司不可能杜绝一切犯罪行为的发生，物业服务公司无须对业主的人身安全负担保或保险责任；其保安服务亦不同于治安管理，其安全保障义务与公安机关的治安管理职责性质和范围有着明显的区别。

　　对于财产损失的数额，实务中应灵活运用证据采信规则，重视经验规则

　　在物业服务公司违反安全保障义务后，业主或物业使用人能否证明其所受损害与物业服务公司的过错存在因果关系是一重要的问题。判断因果关系，可以从一简单的假设入手，即如果物业服务公司尽到合理限度内的安全保障义务，损害后果是否可以避免或者减轻？如果答案是肯定的，则二者应当存在因果关系，反之，则因果关系不成立。

　　此外，业主或物业使用人能否证明其损失数额，是另外一重要的问题。事实上，如果要求业主用直接证据证明自己损失数额，往往是不可能的，因此，实务中应灵活运用证据采信规则，重视经验规则。我国民事证据规则第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”该条规定是对证据进行审查判断的原则性规定，它以日常生活经验这样的术语，确立了经验规则在审查证据和事实认定中的重要地位。

　　例如本案中，如果业主向法院提交了事发当天警方的询问笔录、警方现场勘查记录及相关票据等间接证据，且所提供的证据能够形成一完整的证据链条，则可以经验规则确定业主的损失数额。当然，由于经验规则是不完全归纳的产物，得出的结论也有可能错误，故允许物业服务公司提供反证予以推翻。(记者 吴涛 通讯员 谭晓鹏)