上海楼市在限贷夹缝中喘息 151个楼盘让价给力

　　步步收紧的“限贷令”不断加码施压，购房难度直线上升，置业成本持续走高，市场抵抗力正在下降，投资者全面住手，改善型置业者潜伏观望，11月市场在2月的“限贷”持续作用下，出现消化不良反应，在再次加息预期下，上海楼市的这年末过的有点难。

　　量价齐跌标榜限贷成效

　　政府重拳出击的“限贷令”已收到明显的效果。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：自10月初的成交高峰后，本市商品住宅市场已连续5周呈下滑趋势；上周全市商品住宅成交均价为20953元/平方米，环比前周再度下跌5%。同样，根据数据显示：上周(11月8日-11月14日)上海市商品房成交面积为24.4万平方米，与前周相比也下跌4%，成交均价为19122元/平方米，环比前周小幅下挫1%；上周上海市商品住宅成交面积为15.9万平方米，环比前周进一步下跌9%。

　　“这次打击是全方面的。”华燕市场研究中心副经理张晴怡坦言。据悉，10月别墅供应面积为9.91万平方米，较上月环比下降了45.32%，重新又恢复到“金九”前较低的供应水平。尤其是独立别墅更出现“0”供应。与此相对应的10月别墅市场的成交面积为18.85万平方米，环比下降了14.78%。“本月的别墅市场未能延续上月的放量，这与中央的二次调控有关。‘9.29’中央调控政策、‘10.7’上海地方细则的出台，使得部分开发商谨慎看待年底前的市场形势，不敢贸然入市，所以供应量再度陷入低迷也在情理之中。”张晴怡如是分析。

　　而在经历了“金九”的历史性高位之后，10月份商铺市场骤然降温，供应量与成交量双双走低，环比分别下降了61.85%和39.57%，并且创下了近半年来的最低水平。从今年两轮政策调控出台后商铺的表现可以看出，由于整体楼市的不景气，导致了短期内商铺市场的走低。

　　奉贤、闸北成降价重灾区

　　房价下跌预期强烈，外环外项目的抗跌能力较弱已逐步显现。

　　来自华燕市场研究中心的数据显示：奉贤、闸北、浦东、宝山、嘉定成为11月上半月降幅排行榜的前五名。最为注意的是，奉贤区本月前2周成交面积为3673平方米，同比跌幅达到95.5%，而其余四区55%-65%的降幅则相差不。

　　究其原因，张晴怡称之为“政策显效滞后到了11月爆发，成交市场陷入了真正的低迷。”

　　“在“限购令”下，真正的刚需购房者买房成交周期拉长，观望情绪加重。作为今年市场上最受刚需者青睐的两区域——宝山和嘉定，或多或少会受市场浓厚的观望气氛所累。”张晴怡补充到：“除了政策的原因外，从供需角度考虑，‘金九银十’后，先前热销区域的可售房源已经很少，与此同时，开发商纷纷选择‘捂盘待售’，奉贤、闸北、嘉定区域在11月上半年月都呈现出零新增供应的局面，在缺乏有效供应的条件下，成交量必然会出现一定程度的下降。而从价格角度来看：浦东新区的成交量下跌要归根于其目前的售价过高，近两月该区域成交价格已突破28000元/平方米，无论是自住还是投资，都存在一定风险。”

　　开发商普降预期延迟开盘

　　楼市处在降温阶段，“限购令”等政策对投资和外地购买力设置了购房套数的门槛，中低端住宅的购房者由于对贷款依赖较，受政策影响也较。一切的一切也使得开发商一改往日信心满满的模样。

　　11月12日，一直呼吁开发商“从了”的华远集团总裁任志强在自己最新著作《任你评说》新书发布会上表示：限购令是“让房地产市场回到计划经济，不可能让房价降下来”。而对最新出台的加息、限贷政策，任志强却加赞赏：“比限购令好！”，“货币总量的失控是通胀的罪魁祸首。只能用货币政策的调整来解除病毒”。

　　而现实也正如任志强所预料的那样，据搜房网数据监控中心统计，10月份上海住宅(包括别墅)已确定开盘项目60，同比2009年10月97的最终开盘量下降38%，今年10月延迟开盘项目则达49之多，二次调控的降临导致部分开发商“银十”开盘计划再次告吹。

　　另据搜房网数据监控中心统计，2010年11、12月份预计开盘量为90，其中包括住宅项目(包括别墅)76，同比2009年11、12月共计164最终开盘量减少了74，跌幅高达55%。而且其中超过9成尚未确定开盘时间，多数楼盘“预计11月开盘”或“预计年底开盘”，还有不少楼盘不能确定具体的开盘节点，只是表态“预计在2010年内开盘”。房源价格方面，也有7成以上的楼盘表示待定。

　　搜房网数据监控中心分析师认为，11、12月开盘情况不甚明朗，主要由于“新政组合拳”打击力度越来越，市场购买力的急剧萎缩，以及“退房潮”涌现，让开发商选择开盘时间变得更加谨慎。

　　151楼盘让价给力

　　另一值得关注的现象是，4月新政后促销楼盘连涨6月，二次调控后优惠更强劲。

　　据搜房网数据监控中心统计，11月上海打折优惠楼盘(包括别墅)将达151，其中外环外87盘，中、内环间30盘，上海周边34盘。4月新政后，促销楼盘数量已连续6月呈增长态势，随着9月29日二次调控的降临，11月优惠楼盘再次增长6%，一些开发商为了抢占目前受限的市场份额，推出了更加强劲的楼盘优惠措施。如象屿都城在售128平米三房，88、92的“2+1”房，购房有8.8折优惠，晶鼎在售复式，每周末推出2套特价房，总价100万/套。此外，沪上一些著名楼盘，如金地天御、中信虹港名庭等新开楼盘均价也均低于之前的市场预估价。

　　“楼市成交的低迷让开发商不得不面对现状。”业内人士认为，眼下开发商或直白或羞答答地承认了形势逼人。开发商要经历一降价的过程，在"限贷令"等一系列的高压之下必须做出这样的选择，不论是明降还是暗降。本报地产评论员 房蓉