楼市黄金月大预测：卖的好不好 优惠大不大？

　　悬念1

　　卖得好不好？

　　-本刊预测

　　珠玉在前

　　收成难达去年八成

　　对于后来者，2009年树立了太高的标杆，要想超越，难度太。去年9月，广州一手住宅成交量高达90.94万平方米，今年收成能有其八成已属不错。

　　对于广州及全国楼市目前的成交量，可用“很不错”来形容，但这种“很不错”，是环比之结果，如果同比，现在的成交实在没有任何值得高兴的理由。兴业证券最新统计说明了这种现象：上周，29城市的周平均销售面积环比上升7%，同比下降17%，2010年成交累计同比平均下降32%。

　　目前市场成交有所回升，但与去年同期相比还有较差距，除了去年的成交量实在太旺盛外，还与目前市场多种力量角逐、局面未能明朗有关，这在9月也不会有太的改变。

　　利于市场成交的是，市民认为通胀将会越来越严重。虽然官方公布的通胀数字还不算高，但不少市民从自身的生活感受出发，得出和官方相反的结论。因此，买房保值、升值的心态继续蔓延，“金九银十”档期，估计有部分市民受此影响而入市，拉动成交。其次，之前几月的观望，积压了一定的购买力，这些购买力会有部分在黄金月释放。第三，黄金月市场供应量增加，选择多了，买家的购买欲望也会增强。

　　不利于市场成交的是，目前对于人住房信贷越收越紧，资金杠杆效应缩小，限制了楼市销售。黄金月中，有不少高端、针对多次购房者的新货面市，贷款收紧打击成交的效应会更加明显。其次，入市门槛太高限制销售。去年，全市十区一套住宅的平均总价为99.8万元，今年则要131.7万元。即使市场普遍认为黄金月开发商会加促销力度，但与之前相比，楼价依然较高。从一些楼盘的“吹风价”来看，中心区楼盘单价2万元甚至3万元很普遍，而这些房子面积又较，一套总价动辄三四百万元。这些都说明，市场对买房者的资金实力要求越来越高，成交要想增加并不容易。

　　至于政策等，市场基本认为新的调控不会到来，旧的不会放松，其对市场的影响基本为中性。

　　因此，在这黄金月，如果没有突发情况，广州楼市成交有望比8月份进一步提升，预计会高于2008年同期的50多万平方米，但估计也就是去年同期的八成、70万平方米左右，要想有的突破难度很高。

　　-专家视点

　　★韩世同：销售如何，关键看优惠

　　8月份成交量开始回升，发展商自身营销策略很重要。“日光盘”就是因为开发商给了非常好的优惠价格，才促使消费者掏腰包。如果开发商可以继续保持像8月那样的促销策略的话，黄金月可以卖得很不错。但如果开发商觉得8月份卖得好，马上就抬价，那么就很难有黄金了。所以说，这档期卖得好不好，关键还在于商家自身。

　　★黎文江：供应增，成交量上升

　　首先，“金九银十”是传统销售旺季，每年到了这时候，成交量都会有所增加。其次，下半年供应量，价格也有一定的调整，可以吸引更多买家入市。再次，供应量促使楼盘的成交量有很的上升空间。

　　★赵卓文：通胀刺激，创近年新高

　　很多开发商在9、10月份都有加推货的意愿，因为银行收紧对房地产开发的信贷，客观上逼开发商加推货量。而去年量动工的很多项目，现在也能上市了。特别是今年有亚运城，因其货量较，开发商肯定会有较规模的宣传推广，过去一段时间压抑的需求，会在黄金月期间释放。与此同时，未来CPI的增长预计会比7月份的3百分点有所提升，达到4%，通胀会刺激人们的购房消费。广州今年黄金月的销售会创下近一两年来的新高。

　　★黄韬：新政不再出，必然丰收

　　从9月份开始，很多楼盘推出，如果没有新政再次推出，这黄金月的成交量肯定是“全面开花”的。最有可能的就是价稳量升，也有可能是量价齐升。只要政策不出，楼市就必然丰收。但我要强调的一点就是，七八月份过快的回暖现象，很有可能导致二轮调控，若无新政，这黄金月肯定很火爆。