房贷政策恐迎新变 购房者欲签“君子协议”

　　随着楼市连续数月出现回暖反弹，新政被质疑“日薄西山”，二次调控已呼之欲出。其中，一直遭到严控的银行房贷政策恐再发生新的变数。近日，记者从沪上一些房产中介了解到，一些二手房购房者一方面迫切想要买房，另一方面也担忧政策突变后无力负担，于是在签订合同时提出附加条款，约定因国家出台新的房贷政策导致购房计划变化时，购房者退房不算违约。

　　约定国家政策为“不可抗力”

　　今年7月，中央下发通知，对二套房认定标准进行严格界定制定了，从“认贷不认房”到“认房认贷认调查”的三重标准。通知一出，量购房者受到影响，二手中介和新开楼盘都经历了一波“退房潮”。 8月5日，银监会建议各商业银行停止京、沪、深、杭等地的第三套人房贷，此举也令不少投资者和一部分被“误伤”的刚需购房者不得不退出市场。

　　近期，银监会又紧急叫停 “抵押消费贷款”。原本在三套房停贷后，通过自身已有房产进行抵押，以抵押消费贷款方式得到第三套房贷的行为比较普遍。但随着“打擦边球”的变相放贷被叫停，购房者“曲线贷款买房”的计划也受阻。几乎在同一时间，北京还取消了首套房贷的优惠政策，上海各银行首套房利率最低也只有七五折。

　　面对二次调控压力增，银行信贷政策会迎来何种变化还很难说。于是，未雨绸缪的购房者试图签下“君子协议”，规避风险，为自己免责。

　　事实上，认定“国十条”等楼市政策为“不可抗力”在法律上已有先例。北京海淀法院曾判决，认定国十条房贷政策调整属于情势变更，支持购房人退房。不过，这问题上的纠纷和议论并没有结束，一些律师认为这样的认定有点牵强，且会引发“退房潮”的恶果。而且，我国司法体系一般不承认判例，走法律程序也费时费力，一些购房者还是希望可以事先协商约定。

　　中介、卖家多不愿买账

　　但是，对于购房者提出的附加条约，许多卖家和中介公司出于自身利益和风险的考虑，并不乐意配合。

　　在一家位于松江的21世纪不动产门店，记者以购房者的身份询问是否可以在签协议时加入附加项，约定政策生变时违约无责任。中介工作人员表示，有这样的例，但是数量不多，因为多数卖家不会同意对自身无益的“不平等条约”。如果可以定下这样的“君子协议”，那么政策利好时卖家跳价惜售是不是也不算违约？

　　中原地产两湾城分行的竺忱经理告诉记者，作为中介，出于自身利益的考虑，一般不会同意这样“百害而无一利”的约定。过去在面临交易一方违约时，中介就常常遭遇讨要佣金无门，最后只有通过法律等手段，耗时耗力。他表示，通常政策的调整和执行中会有一时间差，购房者可以利用这过程办理手续，不是非违约不可。他也担心，政策变化只是部分购房者的借口。

　　“卖方市场中，购房者谈判力不强。”复旦学住房政策研究中心陈杰副教授对记者说。他认为，只要双方协商同意，这样的条款在法律上没有问题。但是目前没有的破盘迹象，一些卖家抱着“不愁卖，可卖可不卖”的心态，这样的情况下购房者提出的 “君子协议”难以被接纳。

　　见习记者 俞佳