资金压力能否终结楼市迷局

　　在一系列政策重击下，开发商面临资金压力在所难免。在信贷收紧、楼市下滑、股市低迷的情况下，房产企业只有靠自己的渠道融资。从数据已经可以看出，在所有资金来源中，依然是企业自筹资金上涨最快，企业的资金压力明显加剧。

　　进入9月份，处于调控政策高压下的楼市突然开始了“回暖”，各种媒体纷纷报道了各地楼市成交量蹿升、房价走高的现象，一时间，期待调控效果继续发挥，企盼房价平稳走低的购房者陷入失望境地。如何看待调控下楼市这一迷局？业内人士指出，在地产商资金压力越来越的情况下，房价走高并不可持续，如果再伴有进一步紧缩政策出台，楼市迷局或可终结。

　　资金压力显现

　　对于龙头房企万科来说，今年的9月15日是“终结”的日子。一年前的9月15日，万科A股历史上最规模的增发方案，高达112亿元的再融资计划获得了万科股东会高票通过，但此后一年中，该融资计划迟迟未获通行。今年的这一天，成为万科增发方案实施的最后期限，“自动失效”已不可避免。不仅仅是万科，此前9月11日，A股上市公司中航地产的增发方案已经到期，并自动失效。而年初至今，尽管有20多家上市公司相继提出增发股票再融资，但至今均已“搁浅”。

　　增发再融资停滞还仅仅是冰山一角，房地产企业的压力已经显露无遗，从此前公布结束的上市公司半年报可窥一斑。在过去的半年中，尽管上市房企业绩不错，但经营性现金流、资产负债率等指标均不乐观。统计显示，今年上半年房地产行业的经营性现金流为-778亿元，而去年同期为368亿元，正负相差超过千亿，其中上市房企现金流为正的仅有三成，近七成的地产公司现金流为负值。此外，上市房企总体资产负债率也在上升，已经达到67.79%，较上年同期的63.94%上升了近4百分点。

　　业内研究指出，目前上市房企的整体偿债能力弱于2008年的水平。该研究认为，无论从资产负债率还是净债务/母公司权益等偿债能力指标上看，房地产行业上市公司的整体偿债能力都低于2008 年时的水平。

　　自筹资金占比较高

　　在房地产资金来源中，国内贷款、销售定金以及人按揭被认为是最重要的几方面，而最新的统计显示，这几来源均呈现放缓态势，企业自筹资金占比呈现较高态势。

　　日前国家统计局的最新统计显示，1至8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。

　　有业内人士表示，在一系列政策重击下，开发商面临资金压力在所难免。在信贷收紧、楼市下滑、股市低迷的情况下，房产企业只有靠自己的渠道融资。从数据已经可以看出，在所有资金来源中，依然是企业自筹资金上涨最快，企业的资金压力明显加剧。

　　压力终结房价走高？

　　当越来越多迹象表明房地产企业资金压力凸显时，在近期召开的深圳房地产行业专题策略研讨会上，一位来自型国有银行的人士称，40%的开发贷款今年年底到期，对开发商有一定的资金压力。如果9至10月开发商的销售额不好，将可能会有严重的现金流危机。

　　因此，目前能够化解未来可能出现的现金流危机的唯一路径，或许就是期待近几月销售额的幅回暖。在本月初，万科8月份单月销售额过百亿元的新闻，着实让业内“颇感惊讶”。“坚持快速销售的原则，包括采用积极的定价策略”成为万科方面解释销售额暴涨的主要原因。万科总裁郁亮称，较高的新推盘销售率，主要受益于万科“不捂盘”、合理定价的经营策略以及以普通住房、装修房为主的产品结构。

　　业内人士表示，合理定价、回归理性，这是房地产龙头企业在调控压力下的策略选择，当越来越多房地产企业陷入资金困境、存货积压越来越多时，一味期望楼市火热“乱象”能够延续并不明智。未来的资金压力、量新推盘的集中释放，有望带来房价的理性回归。 作者： 赵洋