德国：法律保障租客居住安全感

　　在德国这欧洲综合经济实力最强的国家,60%的民众选择一辈子租房子。是高房价使得普通人对买房望而却步吗?不,相比于其国民收入水平,德国是西方发达国家中房价最低的几国家之一。租房,作为部分国民的规模性行为,在德国有着悠久的历史。长期以来,良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场,很好地保障了租客的权益。被称为“福利社会”的德国,对房屋租赁的规范深深地根植于其宪法精神中,这种理念值得国际社会借鉴与深思

　　福利国家理念根植宪法

　　多条法律维护租客权益

　　德国人自有住房率约为42%,约60%的人选择租房住。在人们的传统观念中,相比于买房,租房通常与更低的支出、更频繁的搬迁、更混乱的管理相联系。但是在德国,居民在享受到支出上的节省、搬迁上的便利的同时,也省却了管理混乱的烦恼,这一切都与德国在房屋租赁方面的法律制度有关。

　　多年来,德国有一系列相关的法律法规,指导、规范着德国房产市场的均衡发展。德国房屋租赁业就是在这些历史沿革悠久又与时俱进的法规“调教”下蓬勃发展起来的,不仅为普通民众带来实惠,也为维护社会公平作出了突出贡献。在德国历史上,多条有关租房买房的法律条文在不同的历史时期发挥了延续性的作用,保障了房市的稳定。

　　相比于其他西方国家,德国在政府控制房市方面做得相当出色,这是德国根植于宪法精神中的“福利理念”所致。德国宪法中明确写道,“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”,宪法神圣的定义决定了德国政府不遗余力地致力于社会福利,保障社会公平。与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一,作为占据房产市场半壁江山的租赁业自然也是法律重点关注的行业。

　　而根据德国古老的《民法典》,房屋租赁被严格的法律条文分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。商业、工业等产业用房的出租则属于“收益租赁”；“使用租赁”是指以使用为目的,普通民众租赁住房自然归位其中。而鉴于对住房租赁的特殊性的认识,《民法典》考虑得更多的是房屋租客的利益。

　　德国《住宅建设法Ⅰ、Ⅱ》是住房专业法,这两部分别于1950年和1956年出台的法律为住宅建设定下了“公益”、“福利”的基调,“创建面积、布局、租金或负担适合广居民需要的住房”是其明文规定的宗旨。《住宅建设法Ⅰ、Ⅱ》就此为德国走上住房建设的成功之路拉开了幕。

　　而更加专业的法律则是《租房法》,这项法律严格规定房租涨幅在三年内不得超过20%。此外,所有中型城市都要制定每年更新的“租价表”,根据“租价表”制定“合理房价”,房租超出后者的20%将被视为“房租超高”的违法行为,会被课以巨额罚款,超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为。房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明,租客可以获得巨的安全感——在德国,租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。

　　立法者关注低收入群体

　　政策沿革保障困难阶层