别误判房贷调控政策

　　银监会副主席蒋定之近日在上海表示，“银监会暂时不会出台新的房地产市场调控措施，并将继续对目前的房贷政策进行跟踪和管理。”这让生怕调控政策加码的开发商松了口气，也让盼望房价降下来的购房者多了一份担心，甚至有人猜测房价或在近期楼市成交回暖的基础上持续上涨。

　　其实，房贷政策暂时不加码，并不等于调控中博弈的天平倒向开发商。此次楼市调控政策的核心之一是实施差别化信贷，到目前为止，房贷政策的收紧较为明显。二套房贷违规放贷的绝迹，三套房贷在上海、北京等高房价城市的叫停，以及二套房贷首付款比例上调至50%，都给了投资和投机性购房行为不小的压力。从央行上海总部公布的数据来看，8月份沪上银行的人住房贷款继续萎缩并出现年内首次下跌，当月减少10.6亿元。8月份，人房贷同比和环比分别多减少183.8亿元和13.3亿元，其中新建房和二手房贷款分别减少5.1亿元和5.5亿元。

　　很显然，人房贷萎缩是两因素作用的结果。一方面，楼市成交低迷，交易量的同比下滑带来人房贷的负增长。4月份楼市调控政策加码实施以来，人房贷已经连续多月呈下滑势头。例如，7月份上海的人房贷仅增加2.7亿元，同比和环比分别少增114.1亿元和28.1亿元。另一方面，二套房贷门槛抬高及三套房贷叫停，致使人房贷回归到以满足自住购房需求为主。随着房贷负增长，迄今把人房贷视作优质资产的商业银行，恐怕与开发商一样不愿意看到房贷政策的进一步收紧。

　　严格执行现行人房贷政策，对抑制投资投机性购房及遏制高房价会产生一定的作用。拿二套房贷来说，从5年期以上7折优惠利率的4.158%，到执行1.1倍利率的6.534%，对于动辄数百万元的房价而言，两者间相差的利息成本不是小数字。若不是预期房价高涨，恐怕投资和投机的购房者会望而却步。同时，首套房贷认定标准的从严执行，对抑制投资和投机性购房有很的杀伤力。

　　值得注意的是，号称“史上最严厉”的楼市调控虽已展开多月，但高房价现象并未实质性改变。央行最新公布的第三季度全国城镇储户问卷调查显示，对当前的房价水平，三季度当季有72.2%的居民认为“过高，难以接受”，较上季略降0.3百分点，但仍高于去年同期7百分点。对未来房价，当季有36.6%的居民持上涨预期，比上季幅上升7.2百分点，但仍低于去年同期水平4.9百分点。虽然房价上涨预期增强，但城镇居民购房意愿没有出现幅上升。这表明楼市调控还不能轻言取得成功，调控政策的效果有待巩固，远没有达到画句号的时候。现在就放松调控预期，只会导致房价报复性上涨，使初步的调控成果毁于一旦。

　　蒋定之此次还表示，“从现在房地产市场的情况看，还处在一媒体表述的‘博弈’状态”。就在他的讲话发布后，有人猜疑这是不是给地产商传话？会不会打破房价走低的市场预期？显然，银监会的本意不是降低调控预期。近期，中央媒体密集警告楼市可能出现“二轮调控”，也表明调控更有可能深入，而不是把调控举措“刀枪入库”。银监会暂时不出台新的房地产市场调控措施，不意味着在必要的时候不对现行政策加码。何况政府调控楼市的政策，也不只是差别化信贷这唯一的一张牌。对此，楼市看多者不该误判政策调控的进展与力度。-张炜