政府土地开发模式或将改变

　　近日，一则消息以加速度在地产界流传、发酵。消息称，“从明年4月开始，土地储备机构将不再直接从事土地一级开发工作。”

　　9月16日，本报记者致电一家中型房企北京分公司负责人邓伟。他所在公司以房地产基金方式，参与了北京市某区的土地一级开发。

　　邓伟表示，其所在公司也听到了这有关土地一级开发的消息。“说是国土资源部办公厅的最新文件，要求在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。”

　　所谓土地一级开发，是指土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。国土部、财政部和央行2007年联合印发的《土地储备管理办法》，赋予了土地储备部门的一级开发职能。在一些一线、二线城市，土地储备部门往往通过城建、城投公司进行土地一级开发。

　　但是，土地一级开发市场的发展状况，超出了所有人的预料。特别是一级开发中的拆迁难题，可以说把参与各方都绑架了。原北京市规划院院长、高级城市规划师柯焕章认为，“土地一级开发其实利润不高，但其开发过程中的不透明、不公开，导致了这些问题。”

　　对于邓伟这样的开发商，之前只是参与土地二级开发以及房地产开发。但迫于“地王”频出产生的“拿地”压力，邓伟所在公司就产生了介入土地一级开发的动力和压力。“公司主要参与土地开发融资。”邓伟说。

　　在政府层面，北京市的土地储备模式可谓成功。比如，土地一级开发就由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。北京限制土地一级开发企业的利润率，用自有资金进行一级开发的，利润不超过8%；贷款进行一级开发的，利润不超过2%。

　　柯焕章则认为，土地一级开发当中的行政干预，应该一分为二地看待。一方面，土地一级开发中，政府应该有所为，特别是一些房地产后发地区，以及保障性住房开发领域，政府可以在地价、房价调控中借助这手段。

　　另一方面，地方政府的直接开发不可取。政府直接开发，等于从第一环节就产生了不利于市场公平竞争的行为。比如，受委托的企业往往借土地一级开发取得的便利条件进入二级开发，排挤了其他市场主体。因此，各界期待土地一级开发政府主导的模式有所变化。记者 胡亮